2018年1月26日下午，富尚资产作为易居集团合作伙伴，受邀出席易楼产品上线发布会，并与易居集团在现场举行了签约仪式。

大宗资产交易，这一在西方国家具有极高活跃度的领域，在中国依然是一个低频市场。然而正是这个小众市场，却拥有千亿级的规模、万亿级的潜在投资需求。这个市场也很“神秘”，交易多数靠关系，“掮客”良莠不齐。随着大宗交易在这两年迎来小春天，市场急需提高透明度、专业度。2018年1月26日，易楼平台正式上线。这是克而瑞全新打造的，一款提供资产投资人、资产所有人及委托经纪人直接交互的工具，也是目前国内唯一一款由专业资产投资分析师作为第三方对交易资产进行客观评测的APP。易居企业集团副总裁刘文超表示，希望能通过易楼这一资产投资平台，团结资产交易市场上80%的中小经纪人，梳理他们手中的项目并进行专业客观测评，从而帮助投资方、资产提供方实现高效、低风险的交易。

易居企业集团副总裁刘文超先生

资产时代，大宗交易需求巨大

2017年是中国房地产深度改革的开端。随着住宅现金流产品的获取成本不断提升、市场竞争日益激烈、去化价格受到限制，房地产行业的传统模式受到挑战。2017年中央经济工作会议更是明确指出要建立房地产长效机制，严控投机购房。在传统开发路径日益逼仄的情况下，房企纷纷构建新核心资产战略，转变投资开发思路，着重做专业细分市场，投资类别多样化，大力布局长租公寓、养老公寓、联合办公、社区商业、仓储物流、星级酒店……淡化土地属性，突出物业用途，加强专业细分领域投资。多元化战略布局进程中的另一大现象，就是房地产与金融之间关联度不断提升，在资产细分市场尤为显著。大地产商如绿地、万达、恒大、碧桂园、复星、平安纷纷向综合性金融集团转型。一方面，巨头们收购金融牌照，参股控股银、证、保、信、基，成立产业基金、并购基金，实现负债多元化。另一方面，巨头们推动房地产的资产证券化不断发展，借助ABS、MBS、CMBS、REITs、类REITs、私募基金等金融平台，实现轻资产、高周转，提高资产流动性。

克而瑞存量资产事业部总经理朱青先生

与此同时，中国良好的宏观市场前景也让“不动产动起来”成为了新的趋势。世界银行及英国不动产资本分析公司RCA2017年统计显示，中国可投资商业房地产市场规模达到千亿级，约占全球总量的12%，仅次于美国，且显著高于印度、巴西、韩国、俄罗斯、墨西哥等新兴经济体，市场空间巨大（表1）。另一方面，受一带一路战略政策影响，亚太新兴市场投资前景良好。针对主要亚太城市投资前景进行的《2017年亚太地区房地产新兴趋势》调查显示，国内一线城市北上广深均排名靠前。

表1：2017年全球主要经济体可投资大宗资产规模（单位：亿美元）

同时在国内，资本市场管控从紧使得资金对于大宗资产交易的收益预期也进一步提升。据克而瑞存量资产事业部监测数据显示，投资大宗资产的稳定期综合净收益超出5%，加上高于3%的资产年平均增值，大宗资产交易收益预期高达8%以上。千亿级市场规模、良好的投资前景，使得国内大宗资产投资性需求持续上升，潜在投资需求达到万亿级。然而由于物业散售倾向、资产证券化滞后、资本账户控制等现实原因，中国的市场投资流动性不足，大宗交易活跃度远低于西方国家（表2）。这导致市场供需严重不对称，数万亿资金排队入场。

表2：2017年全球主要经济体大宗资产交易活跃度（TAR）

 

市场复杂，获取资产直面“三难”

市场活跃度低，导致了资金端和资产端难以快速有效匹配，这使得在大宗资产交易过程中，项目“难找、难断、难落”问题凸显。

“难找”——包括关键决策人物联系耗时，关联中介众多、诉求复杂，业主方出让意愿不清晰，权利人分立牵制不协同、项目资料未能完整提供等。这一现状导致了商办资产交易领域有很多“坑”，比如经常会有误传的交易信息出现在市场上，投资人在获取信息后，通过各种渠道，可能花上一个两月才见到项目老总，却被告知并没有想出售。

“难断”——包括项目潜在问题未作披露，项目现有价值、开发价值、改造价值难以判定，项目建造运营、财务融资成本过高、项目税务筹划能力偏弱等。对于资产方来说，由于受到资金、专业、资源等因素的限制，从圈地项目到待拆、待建、在建项目，从闲置改造资产、低效运营资产到成熟运营资产，多阶段均有可能退出；退出路径也较为多样化，包括资产转让（常规资产、国有资产、不良资产），以及股权转让（常规股权、国有股权、不良股权、承债再收股权、承联建方股权）。资产方多阶段、多路径的退出方式，使得投资方获取资产的环节复杂，难以判断，风险较高。

“难落”——包括项目获取路径、价格如何落地，项目开发、改造、运营、退出难点如何解决等。

高风险+流程复杂，使大宗资产交易对从业者专业度要求很高。但国内这一领域的现状却正相反，从业人员一般都不够专业，有的经纪人甚至容积率都没搞清楚，拿张图纸就出来卖项目，自然也难以对投资人做出真实可靠的推荐，更遑论项目测评和其它专业服务了。“三难”问题导致在国内寻找资产无异于大浪淘沙。对资产公司、投资公司或房企的投资部来说，涉猎大宗资产交易至少需要3-4人的配制，需求大的可能多达十几人，而每位投资经理的年薪在几十万到上百万元不等。但即便是花费了如此高的人力成本，也很可能一整年都空手而归。

第三方评测，提供线上线下多维解决方案

为了系统解决上述痛点，易楼在权益取得阶段即进行切入，用找到、看清、落地的“三部曲”来系统解决难找、难断、难落的“三难”问题。从2016年开始，易居企业集团副总裁刘文超带领克而瑞存量资产事业部建立了一套大宗资产交易的数据库，将市场上闲置的、有交易可能的项目进行了清洗。这套数据库就是易楼的雏形。到了2017年，克而瑞易楼团队将数据库进行升级，基于“三性模型”对可交易资产制定了可以量化的指标，从而打造出了第三方资产评测平台——易楼APP。

 

 

 

 

12月20日上午 BOMA中国正式为上海中心颁发建筑管理卓越认证（COE认证）证书与奖牌

上海中心于2017年11月24日正式通过BOMA中国建筑管理卓越认证（COE认证）全五项审核，成为国内首座具有国际运营管理体系的综合性超高层地标建筑。富尚资产作为上海中心独家指定资产管理顾问，历经逾3年，依托BOMA国际资产管理体系及标准，协助上海中心完成GAM®全生命周期的综合资产管理体系的初步搭建。12月20日上午，BOMA中国正式为上海中心颁发建筑管理卓越认证（COE认证）证书与奖牌。

左五：上海中心总经理顾建平先生； 右四：富尚资产董事长 陈晓欧先生；BOMA中国执行董事Dominic Lau先生；右五： BOMA中国执行董事Dominic Lau先生

 上海中心"GAM®"综合资产管理体系搭建工作回顾

 “上海中心”位于中国上海浦东陆家嘴金融贸易区核心区，是一幢集商务、办公、酒店、商业、娱乐、观光等功能的超高层建筑，建筑总高度632米，地上127层，地下5层，总建筑面积57.8万平方米，其中地上41万平方米，地下16.8万平方米，其中仅办公有效出租面积就超过20万平方米，占到整个上海办公楼市场份额的7%及浦东办公楼市场份额的16%。上海中心是一座 “绿色”“智慧”“文化”于一体的垂直之城，它包括9个垂直社区，除顶部观光区域外，其余各区的高度都在12-15层之间。每一个社区都由双层幕墙之间的公共区域所环绕。“上海中心”是目前已建成项目中中国第一、世界第二高楼。

 富尚资产于2014年8月起受上海中心委托就其资产管理体系梳理搭建提供指导意见，并于2015年开始受上海中心独家委托，作为其指定资产管理顾问，就上海中心GAM®综合资产管理体系搭建展开全面深度服务。"GAM®-Real Estate General Assset Management"是套依托BOMA国际标准，并涵盖房地产“融投建管退”全生命周期的最佳实践综合优化资产管理体系。

富尚资产从“业主资产管理”“团队管理”“招商及租务管理”“品牌管理”“物业管理”五大维度为切入点，首先对上海中心制定了量体裁衣的CBR（Checklist of Building Readiness）自查体系，共计60项内容，从而对上海中心进行资产管理体系底层梳理。

随后历经了BOMA中国租户满意度调研、BOMA资产运营管理效能评估（BAR评估）、能源审计等严格的评估审核程序，进行体系完善。最后经历了最为复杂及最具挑战性的“BOMA中国COE认证”，它是评估的复审工作，内容涉及“建筑运营管理”、“能源管理”、“培训管理”、“营销与沟通管理”和“环境管理”、物业管理、设施设备管理、团队建设与培训、财务管理及AHRAE LII 能源审计等资产管理全方位内容，工作范围横跨办公、酒店、商业、娱乐、观光五大功能区，涉及超千个工作岗位。

此次“上海中心GAM®综合资产管理体系搭建工作”及“BOMA中国COE认证核心团队”也通过富尚资产、BOMA中国、上海中心核心团队的40几人，最后带动到了在现场工作的超过1300人的整体部门及团队。

本次上海中心获得BOMA中国COE认证，为中国优质商业地产国际化的进程翻开了新的篇章，，下一步富尚资产将继续协助上海中心就GAM®综合管理进行持续深化，完善其“融，投，建，管，退”的全生命周期资管体系。

上海中心核心团队与富尚资产、BOMA中国团队

上海中心核心团队BOMA线上资产管理相关考核认证证书

2017年12月8日，“视野所及，上海气度”中海国际中心全球招商发布会暨大客户签约仪式隆重举行，富尚资产董事长陈晓欧先生作为特邀嘉宾出席。本次活动中海集团商业板块总经理王林林先生、中海地产上海区总经理崔帅、中海地产上海区商业总经理陆凤存悉数出席。上海市黄浦区金融服务办公室朱立新先生、已签约租户代表：世界500强OceanNetworkExpress（海洋网联船务）、WeWork、法国贝德玛、第一反应、以及国际五大行代表、主流媒体等百余名嘉宾应邀出席，共同见证中海国际中心的申城首秀。

左四:黄浦区金融服务办公室朱立新先生；左三:中海集团总经理 王林林先生;左二：富尚资产董事长 陈晓欧先生；右一：WeWork亚太区房地产事业部总经理Evan

 中海国际中心项目位于老卢湾板块，轨道交通9号线、13号线马当路站上盖，毗邻新天地商圈。老卢湾板块是上海的核心片区之一，亦是中海在上海发展25载的情缘所系。作为国内最大的单一业权写字楼开发运营商之一的中海地产在上海的首个综合体项目，中海国际中心一直备受业内外关注。随着项目招商工作全面正式亮相，也意味着COOC中海商务全域商办资产管理品牌战略在上海的落地进一步提速。

左一：富尚资产董事长 陈晓欧先生；中:中海商业总经理 王林林先生;右一：WeWork亚太区房地产事业部总经理Evan

截至11月底，中海国际中心在正式启动招商之前，整体签约入住率已突破50%，并创造了2017年全年迄今上海甲级写字楼市场已签约的最大单笔租约纪录,本次发布会，全球领先的空间、服务及社区公司WeWork、世界500强OceanNetworkExpress（海洋网联船务）、法国贝德玛等知名企业，也在现场签署了入驻协议。值得注意的是，WeWork于2017年已整栋租赁中海国际中心B座约2.7万平米的办公空间，届时可提供约4000个工位，成为WeWork全球最大体量项目。中海国际中心项目综合体还包括近3万平方米的开放式街区购物中心——环宇荟。项目以中高端品牌餐饮和人气网红餐饮聚集地为突破点，结合精品超市、设计师定制、新概念运动和精致家居、生活零售等特色业态组合，致力于打造成为申城“品质生活新地标”，并与写字楼一起构成更多元缤纷的城市综合体，满足片区人群商务、购物、餐饮、休闲的综合需求。事实上 ，近年来，低调的中海地产已成业内规模靠前、能力突出的商业运营商之一，拥有成熟、丰富、卓越的商办资产运营管理经验。2016年，中海地产商业公司率先于行业发布商办资产管理品牌“COOC中海商务”，全面进入品牌化发展的新阶段。